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上诉人詹亚妮因与被上诉人马琳房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院(2008)开民一初字第518号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1997年12月5日，马琳与所在单位长沙市开福区伍家岭街道办事处，签订《集资建房协议》，集资分得“刘家村附4号6楼602号”房屋一套(马琳尚未取得权证)。2001年6月1日，马琳与詹亚妮签订了一份房屋转让《协议书》， 马琳为合同甲方，詹亚妮为合同乙方协议内容共八条。其中第一条约定“甲方将自己集资分得的刘家村附4号6楼602号二室二厅计建筑面积93平方米的房屋作价壹拾壹万贰仟捌佰元整体转让给乙方”;第五条约定“该协议生效后，乙方一次性交纳房屋定金玖万贰仟捌佰元整，甲方同时交付房屋和钥匙，余款贰万元在甲方交付产权证时一次付清”;第六条约定“甲、乙双方因第三方或政策上的原因，导致该屋无法转让，或在五年之后还不能交付房屋产权证，甲方将退还房屋定金玖万贰仟捌佰元整给乙方，其定金不作双倍返还，同时，乙方将房屋退还给甲方，其乙方装修来修去丢，期间的92 800元，所带利息，折抵房屋租金”。协议签订后，詹亚妮按约于2001年6月3日向马琳支付了购房“定金”92 800元，同时，马琳将上述房屋交给詹亚妮使用。而至今七年过去，马琳所在单位(集资建房单位)仍未给马琳办理该房屋的产权手续。
原审法院认为：马琳与詹亚妮2001年6月1日所签订的房屋买卖《协议书》，是一份附解除条件的合同，因《协议书》第六条约定的解除条件早已成就，该房屋买卖合同已经失去效力，且该房屋买卖合同所约定的房屋买卖关系违反了法律关于城市房地产转让的禁止性规定，不受法律保护;但马琳与詹亚妮在房屋买卖《协议书》中，对双方解除合同的权利和义务作了约定，这是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，应予确认;第三人曾楚书述称，2001年詹亚妮已经将上述房屋出售给了第三人，要求驳回马琳诉讼请求，但詹亚妮和第三人向本院提交的《购房协议书》和《收条》虽然落款时间是2001年9月18日，但在庭审中第三人曾楚书却承认该证据系本案诉讼期间所制作，因第三人提交的证据缺乏真实性，且即使詹亚妮与第三人之间就上述房屋签订了买卖合同，也因詹亚妮尚未取得该房屋的所有权证，而属于无效合，故第三人曾楚书的请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项的规定，判决如下：一、解除马琳与詹亚妮2001年6月1日所签订的房屋买卖《协议书》;二、詹亚妮在本判决生效之日起10日内，将马琳集资所得的位于长沙市开福区伍家岭街道刘家村附4号6楼602号房屋，腾空交还给马琳，同时，马琳将已收詹亚妮的购房“定金”92 800元退还给詹亚妮。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4020元，由双方各承担2010元。
詹亚妮不服，上诉称：一、原审对合同效力的认定自相矛盾，房屋买卖《协议书》依法有效。原审认为，因《协议书》第六条约定的解除条件已经成就，该房屋买卖合同早已失去效力，且该 房屋买卖合同违反了法律关于城市房地产转让的禁止性规定，不受法律保护。依合同约定的条件解除的合同，必须是有效合同，而不受法律保护的合同则是无效合同。原审对上述合同的效力的认定既肯定又否定，自相矛盾。 1、只要是依法建设的房屋就符合《城市房地产管理办法》第38条第6项的规定。2、房地产配套法规明确规定，房屋没有取得产权证书可以转让。3、被上诉人转让给上诉人的房屋是依法建设，可以依法进行产权登记领取权属证书的。根据以上三个方面，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖《协议书》应当认定合法有效。二、依《协议书》约定的解除合同的条件，合同的解除权依法只有上诉人享有。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，只有上诉人才有权要求解除合同。因为五年内交付房屋产权证是被上诉人应尽的合同义务。被上诉人未尽该义务，应当承担违约责任，决不可能因未尽合同义务而产生解除合同的权利。原审适用《合同法》第93条的规定，既认定被上诉人单方解除合同的条件成就，又支持被上诉人解除合同，返还房屋的诉讼请求，不仅没有事实依据，且严重违反了《民法通则》第4条、《合同法》第107条和相关司法解释的规定。三、被上诉人的诉讼请求已丧失诉讼时效，依法应当予以驳回。无效合同的诉讼时效为2年，从签订之日起计算。被上诉人签订的房屋转让协议已有7年多，被上诉人就上述协议提出的诉求，早已丧失诉讼时效，根据《民法通则》第137条的规定应当予以驳回。
马琳答辩称：一、上诉人先后提出两份自相矛盾得上诉状，即对《协议书》法律效力认识不清又对《协议书》的条款作任意的曲解，实质上对法律、法规适用不当。二、上诉人在《补充民事上诉状》上第一条解释房屋买卖有效时的理由就更可笑了，本人的房屋从一开始就是集资房怎么可以适用最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定?本人集资房直到今天没有任何合法报建手续，就是由我单位兴建集资房，并非商品房，根本不适用《商品房销售管理办法》，我单位根本不具有商品房开发资质。三、《协议书》第六条是双方真实意思表示，是双方权利和义务的公平、平等的约定，并非上诉人独享的权利。请求法庭对本案作出公正判决。
本院经审理查明：1、长沙市开福区伍家岭办事处在建设刘家村附4号房屋时办理了国土、规划、施工等相关报建手续，因欠缴相关的报建费用，未能办理房屋产权证。2、马琳与詹亚妮所签订的房屋买卖《协议书》第三条约定：甲方(即马琳)承担办理房屋产权证及交接过程中有关手续的一切税费。
本院审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：一、关于詹亚妮与马琳所签订的房屋买卖《协议书》的效力问题。马琳所在单位长沙市开福区伍家岭办公处在集资建设刘家村附4号楼时，办理了相关的国土、规划、施工等报建手续，只是尚未缴纳相关报建费用，才致使产权未办理，应属于合法建筑，因此马琳对集资所分房屋享有处分权。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第(六)项关于未经该法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定，属于管理性强制性规范，适用于行政管理，而非效力性强制规范，即对合同的效力并不产生影响。双方签订的有关房屋买卖《协议书》系双方真实思表示，没有违反法律法规的强制规定，应认定为有效合同。原审判决援引《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第(六)项规定，认定双方《协议书》不受法律保护是错误的，本院予以纠正。
二、马琳不能依据《协议书》第六条约定解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人可以约定一方解除合同的条件;解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。依据该规定，只有解除权人才有权解除合同。《协议书》第六条是双方约定的附条件的解除权，但依据该条享有解除权的只能是詹亚妮。因为，根据《协议书》第三条的约定马琳应承担办理房屋产权的义务，五年之后马琳未办理产权，则未履行合同义务，如果因未履行合同义务而产生其他权利甚至解除合同的权利，则有违公序良俗、公平原则和基本的法律精神，也不利于保护社会主义市场经济秩序，维护市场交易安全。马琳不具有解除合同的权利，其相应的诉讼请求应予驳回。
综上所述，原审判决认定基本事实清楚，审判程序合法，但适用法律错误，詹亚妮的上诉理由成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第 (二)项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市开福区人民法院(2008)开民一初字第518号民事判决;
二、驳回被上诉人马琳的全部诉讼请求。
本案一审诉讼费4020元，二审诉讼费4020元，共计8040元，由被上诉人马琳承担。